记者卧底装隐蔽摄像头揭房产佣金内幕！地产委员会向9万多经纪和公司发通知：这行为违法...

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( 大温焦点讯 )加拿大广播公司CBC Marketplace 的一项调查发现，加拿大的一些房地产经纪人通过引导不知情的买家远离低佣金房屋而这种做法违法。 

Marketplace以购房者和卖家的身份测试了房地产经纪人是否参与了这种反竞争行为，并发现一些经纪人欺骗了他们本应代表的买家，以便自己获得高佣金。

安大略省监管机构表示：“这种行为除了违法之外，这种行为还破坏了对消费者的保护”。

今年春天，当乔安妮·佩蒂特 (Joanne Petit) 和她的丈夫弗兰克 (Frank) 将他们的房子出售时，他们决定在没有房地产经纪人的情况下进行出售。 

Joanne 和 Frank 住在安大略省的 Vaughan，那里的中介通常会根据他们房屋的售价向卖房者收取 5% 的佣金。在 Joanne 的案例中，这将超过 73,000 元加上 13% 的 HST。

在房地产销售中，卖方支付给上市代理的佣金与代表买方的代理共享。通常，佣金分成两部分。

在业内，它被称为合作经纪佣金，当房产在多重上市服务 (MLS) 上做广告时，行业规则要求必须支付包括合作经纪佣金。然而，这些信息是隐藏在公众视野之外的，只有通过 MLS 的内部版本，其他代理和经纪才能看到。

为了节省其中一些费用，乔安妮决定跳过上市代理，而是向一家折扣经纪公司支付了 200 美元的固定费用，该经纪公司将她的房子列在 MLS 上，但将其余的工作留给了自己。

“我知道肯定会有像我这样的人在 MLS 上买房子……而且 [他们会] 对他们的经纪人说，'我想看看这房子，'”她推理道。

上图：CBC报道截图

乔安妮仍然准备向代表买方的房地产经纪人支付 1% 的佣金，总计近 15,000 元。上市六周后，乔安妮一个看房电话也没有接到。

“经纪打了很多电话，因为他们希望我们与他们签约，他们希望成为卖方经纪。”乔安说，她最终问其中一位经纪为什么没有买家感兴趣。对方告诉她，她的房子已经“被黑了”。

“经纪希望互相合作，这样就有2.5%的佣金拿。”乔安妮告诉Marketplace。“这不公平，我认为必须让更多人知道。”

带隐藏摄像头的调查

为了测试乔安妮的房子是否真的被经纪人冷落，以避免低佣金，Marketplace 记者扮成购房者，希望在同一个街区购买和她一样的房子。 

Marketplace团队首先在网上搜索房产经纪，联系了网上搜索的前三位当地房地产经纪人。

表示想在乔安房子的街区找和乔安家一样的房子。然后要求每个每个经纪都预约看乔安的房子和附近另外两处房子。

结果三个人，有两个经纪把潜在买家从乔安妮的家中引开。

只有一名经纪就低佣金与买家提前联系，并提出无论如何都会帮助潜在买家购买房屋，但另外两名经纪完全没向记者透露佣金的事情，并劝阻或阻挠他们看房。

其中一名中介告诉买家这栋房子的叫价高出市场价20万加元，并表示卖家不会在价格上让步。另一位经纪人说，她根本无法预约看房，并暗示该物业可能有租户，这种说法对许多想要买房自住的人是致命打击。

乔安说从来没有接到过经纪人预约看房的电话，也从没有说过不能预约话。说不能看房的那个经纪确实打过电话，但没有问他们价格是否有弹性。“一开始，她想知道佣金能不能到2.5%。当我们告诉她只有1%的佣金时，她说，‘好的，谢谢，我不感兴趣。’”

这三名经纪的身份已被隐藏，因为Marketplace的调查确定此问题是全行业的，并非孤立于这些特定经纪中。 

在第二次测试中，Marketplace致电加拿大五个市场的 50 名房地产经纪人。该团队有一半是希望出售的房主，一半是买家。当记者询问 25 名代理商时，他们作为卖家是否可以降低佣金时，88% 的人警告不要这样做。 

哈利法克斯的一位经纪说：“虽然他们不应该这样做，但一些买方经纪人可能把顾客带到其他的房子。”温尼伯的一个经纪说“曾经有经纪对我说，‘你知道如果有两栋房子都很合适，我肯定会给客户推荐佣金高一些的那一栋。’”

RECO：佣金是可以协商的！

根据RECO的说法，佣金是可以协商的，并且卖家可以决定他们愿意出多少钱给买方经纪。但是当所有50名经纪被问及他们收取的佣金时，几乎所有人都报了相同的金额。四分之一的经纪将他们的费用称为标准收费，大多数表示他们不会谈判。

CBC就此事咨询安省房产律师拉雷多（Lisa Laredo）。她表示经纪的做法是不道德的。“你实际上并不是在（给客户）提供服务，你只是在为你自己服务。”

RECO发通知：这种行为违法违规佣金高于客户利益是

加拿大房地产协会 (CREA) 和安省房地产委员会 (RECO)没有对CBC的测试作出评论。但在得知调查结果后不久，RECO 就向其管辖范围内的93,000多名房产经纪和经纪公司发出通知，指出此类行为违反了道德准则。

通知说：“除了违法，这种行为还破坏了消费者信心和整个房地产行业的声誉。”

在全国范围内，《全国房地产经纪人道德守则》以及省级房地产法律规定，经纪人必须诚实行事并代表客户的利益。一些省级法律，包括阿省和安省，也有专门针对不规范行为的法规。

安省的《房地产经纪人法》(REBBA) 规定，当买方与房地产经纪人签订经纪协议时，该经纪人“……应将符合买方标准的房产告知买方，而无需考虑经纪可能有权获得的报酬，”

解决问题方法：改变佣金分配方式

沃尔什（Michael Walsh）经营一家专门为买家服务的机构，他对 CBC的测试结果并不感到惊讶。在过去，所有房地产经纪都只为卖家服务，并且只对他们负有责任。直到上世纪90年代，在一些经纪人倡导之后，安省才出现了买方经纪人。然而，卖家通过资金激励经纪带买家来的佣金结构保存了下来。

沃尔什和研究该行业的研究人员一致认为，真正解决这个问题的方法是改变房产经纪的支付方式，即买方经纪的佣金不是由卖家通过卖方经纪来支付。

“就佣金而言，该行业就像一个卡特尔。他们对整个行业执行相对高且统一的佣金水平，”美国消费者联合会高级研究员兼前执行董事布罗贝克（Stephen Brobeck）说。

罗贝克长达 20 多年的研究表明，“脱钩”房地产经纪人佣金可以在几年内将房产经纪佣金降低 1% 到 2%。

“如果佣金脱钩，买家就能和经纪协商佣金。这也将鼓励卖家与卖方经纪进行更积极的谈判，而卖方经纪很可能也会降价，”布罗贝克说。

“此外，这也能调节房价，因为卖家不必为买方经纪支付这么高的佣金。”

罗贝克的论点以及如何支付佣金也是美国针对全国房地产经纪人协会和主要经纪公司（包括 RE/MAX LLC、Keller Williams 和 Realty Inc.）发起的两起大型反垄断诉讼的核心。集体诉讼称，“反竞争行为导致美国购房者支付过高的佣金。” 美国司法部目前正在调查这些指控。

布罗贝克说，现在应由省府来实现这一改变。在此之前，他也建议消费者不要放弃谈判他们支付的佣金。“如果你是卖家，你应该尝试将佣金降低一个百分点，”他说。“其次，如果你想卖一栋昂贵的房子，或者你正在与一个经纪合作，他们会帮助你卖掉一套房子并购买另一套房子，他们可能会让你的房子再降一个百分点。”

最后乔安妮夫妇二人坚持在没有经纪参与的情况下卖房。

“合适的人会在合适的时间出现，”乔安妮说。

最后，耐心确实得到了回报。在上市五个月后，他们以全价将房子卖给了一个私人买家，没有中介参与。

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